Taloyhtiön suurimmat riidat ja korvaukset tulevat teknisistä kiistoista

Asunto-osakeyhtiön suurimmat kiistat, ja niitä seuraavat kustannukset, tulevat teknisistä ratkaisuista. Asunto-osakeyhtiölakia uudistettiin 2009 ja siinä selkeytettiin vastuunjakoa. Rakennusalan yleisiä sopimusehtoja selkeytettiin 1998, julkaisemalla YSE 1998.

Remontteja selkeyttämään on käytetty yhtiöjärjestyksen muutoksia, mikä on paikallisesti usein toimiva ja selkeä tapa. Yhtiöjärjestyksen muutokset on käsiteltävä yhtiökokouksessa. Yhtiöjärjestyksen muutokset, jotka vaikuttaa osakkaan asemaan tai vastuisiin, vaatii 100% hyväksynnän. Hyväksyntä on saatava myös yhtiökokouksesta poissaolevilta osakkailta.

Eniten vaikuttaisi olevan kylpyhuoneeseen liittyviä kiistoja. Toiset remontoi omaan laskuun, toiset odottelevat, että tiensä päähän tuleva kylpyhuone alkaa oireilemaan. Silloin se menee helposti taloyhtiön maksettavaksi. Pahimmillaan sitä voidaan tahallisesti jouduttaa. Käytössä on vielä 70-luvulla tehtyjä kylpyhuoneita, joissa ei ole vesieristeenä kuin muovimatto. Se toimi kosteussulkuna, kylpeminen hoidettiin silloin ammeessa. Amme voi olla poistettu ja korvattu suihkulla, mutta vesieristystä ei ole samalla saatettu ajantasalle. Kosteussulku ei riitä, vaan kosteus menee läpi rakenteisiin. Matto jos vielä on rikki, kosteusongelma on varma riesa. Rakenteissa olevan kosteuden vuoksi maksajaksi päätyy taloyhtiö. Kylpyhuone remontoidaan yhtiön laskuun perustasoon asti, nykymääräykset huomioiden. Jälkikäteen tätä ei voida vaatia. Taloyhtiöllä on maksajana laajat oikeudet valita remontintekijä ja valvoja, eikä osakas voi estää valintoja ilman pätevää syytä. Perustason määrittely on yleensä helppoa, alan liikkeissä osataan kyllä kertoa mikä on tämän päivän korvaava taso. Vanhoja ehjiä vesikalusteita voidaan käyttää remontissa, laki ei vaadi uusimaan ehjiä kalusteita remontin yhteydessä.

Kaivoon liittyvät ongelmat ovat yleisiä myös uudemmissa kylpyhuoneissa. Kaivon reunus vuotaa, korokerengas on liian ylhäällä tai koko rakenne on tehty alunperin huonosti. Alkuperäistä vian tekijää ei välttämättä saada vastuuseen virheestä, ja silloin se helposti jää taloyhtiön vastuulle. Korjausrakentaminen paikkakorjauksena ei välttämättä onnistu, vesieristeen tulee olla katkoton. Vesieristeen puuttuessa lattia- ja seinäpinnat on avattava, ja tehtävä kunnollinen vesieristys samalla. Taloyhtiön joutuessa purkamaan seinät kosteusvahingon myötä, se myös korvaa uuden pinnoitteen.

Valvontamääräysten ansiosta huonosta vesierityksestä johtuvat viat ja remontit tulevat vähentymään vuosien saatossa. Käytännössä iso muutos parempaan on tapahtunut vasta ihan viime vuosina.

Harvinaisempia ovat eläimistä johtuvat haitat. Yleensä silloin vaivana on hiiret tai rotat, jotka tekevät pesiä eristeisiin. Niistä seurauksena on varma remontti. Ulosteiden aiheuttamat terveys- ja hajuhaitat on korjattava viipymättä. Korjauksen viivyttely voi tulla terveys- ja asumishaitan vuoksi todella kalliiksi, kuten kävi helsinkiläisessä rivitalossa vuonna 2018. Asiasta uutisoi Iltasanomat, osakkaan asianajajana toimi lakitoimisto Pasi Hyvämäki. Maksettavaa tuli kullekin osakkaalle 28000 euroa.

Vastuunjako on syytä selvittää perinpohjaisesti. Laki on melko selkeä, siksi on erikoista miten paljon riitoja käräjille asti päätyy. Siinä on takana melko usein henkilökemiat ja naapurien katkeruus, ei ymmärretä miksi joku saa remonttinsa taloyhtiön laskuun, ja toinen osakas ei. Oikeuslaitokset ei pahaa mieltä ota huomioon, ne katsovat vain miten asiat menee lakien ja asetusten mukaisesti. Taloyhtiön hallitus yksin, tai isännöitsijän tuella, voi valita riitaisan tien ratkaisun hakuun. Hallituksen päätöksestä isännöitsijä ei välttämättä vastuuseen joudu, vaikka ei olisi kirjannutkaan eriävää mielipidettä. Taloyhtiölle mahdollisesti kaatuvat korvaukset maksavat taloyhtiön osakkaat yhteisvastuulisesti. Harvinaisempia ovat tapaukset, joissa hallitus olisi toiminut täysin hyvän hallintotavan vastaisesti, ja sen myötä joutunut korvausvastuuseen.

Vastuussa olevaa hallinnollista isännöitsijää ei ole välttämättä koulutettu teknisen puolen isännöintiin. Koulutussuunnat ovat erilaiset, vaikka samaa lakia niissä luetaan. Taloyhtiöt ovat nykyään enemmissä määrin ostamassa palvelut erikseen, isännöinnin hallintoon ja kirjanpitoon keskittyneeltä isännöintiyhtiöltä, ja teknisen isännöinnin sopimus- tai projektiluonteisesti erikseen siihen erikoistuneelta yhtiöltä. Kaksi yhtiötä vahtii samalla myös jossain määrin toinen toistensa tekemisiä.

Tekninen isännöinti oli aiemmin teknistä neuvontaa ja valvontaa, nykyisen se on enemmän lakien ja asetusten tuntemista. Tekninen isännöitsijä tuntee tai selvittää lait, käytännöt ja korjaustavat, ja niiden mukaan suunnittelee korjaukset. Valvojaksi useimmiten palkataan tehtävään erikoistunut ja pätevöitynyt henkilö, jonka osaaminen riittää myös kattavaan vakuutusturvaan. Yhden ammattilaisen on mahdollista saada valvontavakuutuksen yhdelle osaamisensa osa-alueelle. Näin ollen sähkö- ja antennikorjauksiin, rakennustekniikkaan ja lvi-tekniikkaan kannattaisi olla oma valvoja. Pienessä kylpyhuoneremontissa sitä ei ole katsottu tarpeelliseksi, pätevä valvoja pyytää muista kuin omalta osaamisalueeltaan pöytäkirjat remontin tekijöiltä. Pöytäkirjoista selviää käytetyt materiaalit ja työtavat, sisältäen yleensä myös tarkastuspöytäkirjan.

Linjasaneerauksissa vastuut ja mahdolliset virhekorjaukset on niin suuria, ettei tässä oikoa kannata. Suuret remontit voi tuoda suuret korvaukset maksettaviksi. Uusi asunto-yhtiölaki muuttui selkeämmäksi siltä osin, että kun kaikki muut lenkit pettää, niin taloyhtiöstä tulee viime kädessä aina maksaja. Se on hyvä pitää mielessä, varsinkin, jos aikoo vähän oikoa tai säästää remontoissa.

Linkki artikkelissa mainittuun Iltasanomien uutiseen: https://www.is.fi/kotimaa/art-2000005882858.html